• Bauherrin

Finanzierungsangebote vergleichen

Aktualisiert: 8. Nov 2020

Es war die letzten Wochen etwas ruhiger, da wir Nachwuchs bekommen haben. Deshalb laufen alle Dinge rund um das Thema „Hausbau“ etwas langsamer. Aber da wir das Grundstück mittlerweile gekauft haben und bereits wissen, dass die Bodenplatte erst im August 2021 gegossen wird, gehen wir die Dinge ziemlich entspannt an.

In Sachen Finanzierung war klar, dass wir eine benötigen, da wir bisher kein Vermögen anhäufen konnten oder reich beerbt wurden. Wir ließen uns deshalb zum einen bei Interhyp und Dr. Klein beraten und Finanzierungsangebote erstellen, zum anderen fragten wir bei unseren Hausbanken an. Letztere vom Bauherren überzeugte. Insbesondere, da wir nur sehr wenig Eigenkapital einbringen. Unsere Bonität ist jedoch zum Glück überzeugend.

Als wir noch überlegten eine sanierungsbedürftige Bestandsimmobilie zu kaufen, sagte eine Bank uns, dass wir mindestens die Sanierung und Renovierung komplett mit Eigenkapital abdecken können müssten, die Bank uns quasi nur den Kaufpreis finanzieren würde. Zwar sehen das wohl nicht alle Banken so, trotzdem war dieses Gespräch sehr ernüchternd, und unser kleiner Traum vom Resthof, einer alten Villa o.ä. dahin.

Ich habe mithilfe von YouTube-Tutorials ein Excel-Dokument erstellt, mit dem ich einen Darlehensverlauf simulieren kann. So konnten wir verschiedene Finanzierungsangebote relativ einfach vergleichen. Letzten Endes besteht unsere Finanzierung aus drei Komponenten: einem KfW-Kredit, einem Annuitätendarlehen und einem Bausparvertrag als endfälliges Darlehen. Für uns ist der Bausparvertrag als endfälliges Darlehen attraktiver als ein reines Annuitätendarlehen, da wir damit etwas mehr Sicherheit in Bezug auf die Zinsentwicklung haben. Sowohl beim KfW-Kredit als auch beim Annuitätendarlehen ist die Zinsbindung befristet, was ggf. problematisch werden kann, sollten die Zinsen massiv steigen (wovon wir nicht ausgehen; grundsätzlich wird jedoch eher ein Anstieg prognostiziert).

In dem Excel-Dokument vergleiche ich 2 Angebote. Das Finanzierungsangebot von XXX besteht aus zwei Annuitätendarlehen und dem KfW-Kredit. Die Darlehenssummen sind zur Darstellung beliebig gewählt (außer beim KfW-Kredit, der ist vorgegeben). Die Zinsangaben sind ebenfalls frei erfunden (außer beim KfW-Kredit; Stand Oktober 2020).


Zunächst füllt man alle gelb hinterlegten Felder mit den eigenen Angaben aus. Der linke Teil dient nur der Übersicht, er kann auch weggelassen werden, da er keinen Einfluss auf den Darlehensverlauf hat. Unsere Angebote bestehen aus drei unterschiedlichen Darlehen. Man kann die Liste natürlich erweitern oder ggf. als Darlehenssumme 0€ eingeben. Auszahlungszeitpunkt und Tilgungsbeginn werden im Darlehensverlauf nicht berücksichtigt und dienen nur der eigenen Information. Der Darlehensverlauf simuliert einen Tilgungsbeginn im Januar 2021.


Hat man alle gelb hinterlegten Felder in der Übersicht ausgefüllt, erhält man einen Darlehensverlauf. Im gelben Feld neben „Jahr 1“ definiert man das Startjahr. Grundsätzlich kann man alle gelb hinterlegten Felder füllen. Die Zinsbindungszeit wird durch die rot hinterlegten Jahreszahlen dargestellt. Die graue Linie ist nur zu Anschauungszwecken nach 30 Jahren Laufzeit eingefügt (auf der Grafik nicht sichtbar, aber wenn man in der Tabelle nach rechts navigiert). Zinsänderungen, eine neue Soll-Tilgung oder einmalige Sondertilgungen können in den entsprechenden Feldern eingefügt werden.

Beim KfW-Kredit habe ich den staatlichen Zuschuss für ein 55er-Effizienzhaus als einmalige Sondertilgung beispielhaft eingefügt.

Pro Darlehen kann man der Tabelle entnehmen:

  • wie hoch die Restschuld zu Periodenbeginn ist,

  • wie hoch die gezahlten Zinsen im Jahr sind,

  • die kumulierten Zinsen im gesamten Zeitraum,

  • die effektive Tilgung im Jahr,

  • der prozentuale Anteil der effektiven Tilgung von der Restschuld,

  • die Annuität,

  • wie hoch die Restschuld am Periodenende (Jahresende) ist,

  • den Kapitaldienst pro Monat (also das, was man monatlich zahlt; Zinsen plus Tilgung).


Unten findet man eine Zusammenfassung aller Darlehen.


Möchte man einen Zinsanstieg sowie eine Tilgungsänderung simulieren, gibt man die neuen Werte in den entsprechenden gelben Feldern ein. Man sieht am Beispiel, dass die Zinsen dann von Jahr 2040 zu Jahr 2041 verändern und steigen, damit würde die effektive Tilgung bei gleich bleibender Tilgung sinken. Diese kann man nun anpassen, wenn man möchte. Im Beispiel sieht man, dass man damit dieses Darlehen im Jahr 2048 abbezahlt hätte.


Beim Finanzierungsangebot YYY habe ich einen Bausparvertrag als endfälliges Darlehen eingebaut. Dazu muss man zunächst selbst berechnen, wie hoch die Darlehenssumme nach der Sparphase noch sein wird (entspricht der ursprünglichen Darlehenssumme - der Sparsumme). Damit füllt man wieder die gelben Felder. Darlehen I und Darlehen III entsprechen wie vorher einem Annuitätendarlehen und dem KfW-Kredit.


Im Darlehensverlauf muss man beim Bausparvertrag die Restschuld zu Periodenbeginn für die Sparphase selbst eingeben, ebenso den gültigen Zinssatz für diese Zeit. Bei Annuität gibt man die jährliche Sparsumme ein. Das kann man für jedes Jahr neu tun, falls die Summe sich ändern sollte. Zuletzt gibt man ganz unten die Abschlussgebühr (und sonstige Gebühren) für den Bausparvertrag an. So wird das angesparte Guthaben fortlaufend berechnet und nach Abschluss der Sparphase von der Darlehenssumme abgezogen. Die Zinsen sind logischerweise nicht in dieser Summe enthalten.



Man kann sich die Entwicklung der Darlehens-Restschuld nun auch grafisch anzeigen lassen. Ebenso den kumulierten Zinsaufwand.

Ich stelle die Tabelle gerne zum Download zur Verfügung, falls jemand sie gebrauchen kann. Ich garantiere allerdings nicht für vollständige Richtigkeit. Bitte bei Benutzung selbst überprüfen. Aber ggf. hilft diese Tabelle der ein oder anderen Bauherrin/dem ein oder anderen Bauherren, um sich einen groben Überblick über die Finanzierung zu verschaffen. Falls ja, würde ich mich über eine Rückmeldung freuen.


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